აუდიტის სამსახური შენობა-ნაგებობების დაშორების წესების შემუშავებაზე გასცემს რეკომენდაციას

Construction News

სახელმწიფო აუდიტის სამსახური “ქ.თბილისის განაშენიანების პროცესის მართვის ეფექტიანობის ანგარიშს” აქვეყნებს. დოკუმენტი 2016 – 2019 წლების პერიოდს მოიცავს.

აუდიტის სამსახურმა, დედაქალაქის განაშენიანების პროცესის 3 მიმართულება შეისწავლა:

  • 2011-2018 წლებში გაცემული ნებართვების რაოდენობისა და მახასიათებლების (მიწის ნაკვეთის ფართობის, განაშენიანების ინტენსივობა, და სხვ.) სტატისტიკა და მათი რეალიზაციის (აშენების/შესახლების) მდგომარეობა;
  • სამშენებლო ნებართვების გაცემის პროცესში საკანონმდებლო ნორმებისა და კარგი საჯარო მმართველობის პრინციპების დაცვა;
  • სანებართვო პირობებსა და პროცედურებში განხორციელებული ცვლილებების გავლენა, საცხოვრებელი გარემოს ხარისხზე.

კვლევის  შედეგად იდენტიფიცირდა შემდეგი მიგნებები:

2011-2018 წლებში დედაქალაქში მასშტაბური სამშენებლო განვითარება განპირობებული იყო 2 მნიშვნელოვანი ფაქტორით:

  • დედაქალაქში დადგენილი ზონების ცვლილება და არსებული ზონის ფარგლებში სამშენებლო პარამეტრების ზრდა.რიგ შემთხვევებში მშენებლობები განხორციელდა სარეკრეაციო ზონების ათვისების ხარჯზე. 2011-2017 წლებში, დაახლოებით, 55 ჰა სარეკრეაციო ზონას შეეცვალა სტატუსი მშენებლობისათვის დასაშვებ ზონად.
  • განაშენიანების ინტენსივობის მატება (კ2 კოეფიციენტის მატება, რაც გულისხმობდა შესაბამისი ზონით დაშვებულთან შედარებით უფრო დიდი შენობის აშენების უფლებას). 2011-2018 წლებში განაშენიანების ინტენსივობა, დაახლოებით, 50%-ით გაიზარდა 270 ჰა ტერიტორიაზე.

უწყების შეფასებით, აღნიშნულ პერიოდში გაცემული ნებართვების, დაახლოებით მესამედში, სამშენებლო ინტენსივობა გაზრდილი იყო. განაშენიანების ინტენსივობის მატების დროს არ იყო დაცული კანონმდებლობით განსაზღვრული პრინციპები, ასევე არ იყო დაცული კანონმდებლობის მოთხოვნები  არც მიღებული გადაწყვეტილებების დასაბუთებისას.

2018 წლიდან ფუნქციური ზონების ცვლილება და განაშენიანების ინტენსივობის ზრდა მკვეთრად შემცირდა, რა დროსაც გადაწყვეტილების მიღების წესის ცვლილების საფუძველზე, გადაწყვეტილების მიმღებად “ურბანული განვითარების საქალაქო სამსახური” გვევლინება.

აუდიტის პერიოდში, მერიის მიერ სათანადოდ არ ხორციელდებოდა სპეციალური ზონალური შეთანხმების შედეგად მისაღები, ძირითადად 2011-2016 წლებში დაგროვებული მოსაკრებლის აღრიცხვა და ამოღება. სუსტი ადმინისტრირების შედეგად, მერიამ დაახლოებით 50 მილიონი ლარის  შემოსავალი ვერ მიიღო. მოსაკრებლის ადმინისტრირების პროცესში ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მერია იყენებდა კანონით მინიჭებულ დისკრეციულ უფლებამოსილებას და მენაშენეებს მოსაკრებლის გადასახდელად ერთწლიან საშეღავათო პერიოდს უწესებდა. მოსაკრებლის გადახდის ვადების დარღვევის შემთხვევაში, მუნიციპალიტეტი არ ატარებდა შესაბამის ზომებს მოსაკრებლის ამოღების მიმართულებით. ამას გარდა, საშეღავათო პერიოდის გასვლის შემდგომ, დაგროვებული გადაუხდელი მოსაკრებლის გადახდისთვის დედაქალაქის მერიის მხრიდან 3-ჯერ დაწესდა შეღავათი, თუმცა აღნიშნულის შედეგად მნიშვნელოვანი თანხების მობილიზება ვერ მოხერხდა. აღსანიშნავია, რომ 2016 წლიდან გაცემულ სპეციალურ ზონალურ შეთანხმებებზე აღარ აწესებდნენ საშეღავათო პერიოდს და მენაშენეები მოსაკრებელს იხდიდნენ ნებართვის გაცემის დროს.

იმის გამო, რომ ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მერია არ აკონტროლებდა, დაცული ყოფილიყო მშენებლების მიერ მოსაკრებლის დავალიანების გადახდის გრაფიკი, ხოლო ექსპლუატაციაში მიღება შენობის გამოყენების აუცილებელ პირობას არ წარმოადგენდა, დედაქალაქში საცხოვრებლად გამოიყენება ექსპლუატაციაში მიუღებელი ისეთი შენობები, რომლებზეც ირიცხება მნიშვნელოვანი ოდენობის მოსაკრებლის დავალიანება. სახელმწიფო აუდიტის სამსახურის შეფასებით, ასეთ ნებართვებზე არსებული დავალიანება, სულ მცირე, 10 მილიონ ლარს შეადგენს. იმ ფაქტის გათვალისწინებით, რომ მშენებლობა დასრულებულია და ფართები რეალიზებული, აღნიშნული მოსაკრებლის ამოღება დაკავშირებული იქნება სირთულეებთან. მოსაკრებლის ვალდებულებების არაეფექტიანი მართვის გამო, დედაქალაქმა ვერ მიიღო არსებითი რაოდენობის თანხა, რომლებიც ქალაქის სხვადასხვა მზარდი საჭიროების გარდა, განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტის მასშტაბური ზრდის საკომპენსაციოდ შეიძლებოდა ყოფილიყო გამოყენებული, – აღნიშნულია დოკუმენტში.

აუდიტის სამსახურის მიერ “საცხოვრებელი გარემოს სათანადო ხარისხის” შეფასების ფარგლებში შესწავლილი საკითხებია: შენობებს შორის დაშორების რეგულირება, სატრანსპორტო დაგეგმვა და მოსახლეობის აზრის გათვალისწინება.

დოკუმენტში აღნიშნულია, რომ შენობების ურთიერთგანთავსების მოქმედი წესები, ვერ უზრუნველყოფს შენობებს შორის სათანადო დისტანციის დაცვას და მოსახლეობას უზღუდავს ბუნებრივ განათებულობას, ვენტილაციასა და პირად სივრცეს. მენაშენეები სრულად იყენებდნენ კანონით მონიჭებულ უფლებებს, რაც მიმდებარე მოსახლეობის საცხოვრებელი გარემოს ხარისხის გაუარესებას იწვევდა. თუმცა, აუდიტის მიმდინარეობისას ძალაში შევიდა ახალი რეგულაციები, რომლებიც შედარებით უკეთ აწესრიგებს აღნიშნულ საკითხებს. აქვე აღნიშნულია, რომ ახალი რეგულაციები ნაწილობრივ არ მოქმედებს დედაქალაქის ტერიტორიაზე, შესაბამისად, მოქმედი რეგულაციებით კვლავ არ არის უზრუნველყოფილი შენობებს შორის რეკომენდებული დაშორება.

ნებართვების გაცემისას, მენაშენეების მიერ სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურაზე გავლენის შეფასების კვლევა, სრულად ვერ ასახავს სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურის მოსალოდნელ ჯამურ დატვირთვას.

რაც შეეხება მოსახლეობის აზრის გათვალისწინებას, არსებული მექანიზმები ვერ უზრუნველყოფს დაგეგმილი მშენებლობის შესახებ მოსახლეობის ადრეულ ეტაპზე ინფორმირებას და მათი გადაწყვეტილებების მიღების პროცესში ჩართვას.

ანგარიში მოიცავს შემდეგ რეკომენდაციებს

ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტმა:

დააზუსტოს ინფორმაცია სპეციალური ზონალური შეთანხმების მოსაკრებლის ოდენობისა და გადახდის ვადების შესახებ, შეიმუშაოს მოსაკრებლის დადგენილ ვადებში მიღების კონტროლის ქმედითი მექანიზმები, ასევე მიიღოს შესაბამისი ზომები არსებული დავალიანების ამოღების მიზნით;

უზრუნველყოს შენობა-ნაგებობების დაშორების/ურთიერთგანთავსების წესების შემუშავება, რომლებიც შესაბამისობაში იქნება აღნიშნულ სფეროში დამკვიდრებულ უკეთეს პრაქტიკასთან და ხელს შეუწყობს ხარისხიანი საცხოვრებელი გარემოს ფორმირებას;

უზრუნველყოს მენაშენის მიერ/დაკვეთით მომზადებულ სატრანსპორტო ზეგავლენის შეფასების კვლევაში როგორც არსებული, ასევე საპროექტო შენობის არეალში მიმდინარე და დაგეგმილი მშენებლობების შედეგად წარმოქმნილი სატრანსპორტო ნაკადების ასახვა და გათვალისწინება;

შეიმუშაოს მოსახლეობის ინფორმირებისა და მათი დასაბუთებული შენიშვნების გათვალისწინების სათანადო მექანიზმი, ნებართვის გაცემის პროცესის საწყის ეტაპზე.

შეგახსენებთ, სახელმწიფო აუდიტის სამსახურმა “ქ.თბილისის განაშენიანების პროცესის მართვის ეფექტიანობის აუდიტის ანგარიში” 28 თებერვალს გამოაქვეყნა.

მსგავსი სტატიები